朱大鸣

2008年7月6日在无锡举办的房地产高峰论坛邀请高端专家学者和房地产企业领袖太湖论剑，共同深度解读复杂变局。与会的任志强、潘石屹和冯仑通过一个形象的比喻，说明了当前的信贷收紧对于房企的影响，从而对于货币政策产生了质疑。

笔者注意到，信贷收紧后的房企，之所以没有发生百日剧变，在于房企被迫走上了新的融资之路。日前，恒大地产通过私募，顺利融资6亿美元，恒大困境的解决，也是说明房企被迫走上了一条新的融资道路。房企在信贷收紧的背景下，不得不另想办法融资，一直觊觎多年开发环节的外资看准这个时机，热钱虽然在银行被堵，但开始了变形之旅，开始通过各种形式进入开发环节。7月1日起，外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门，持续一年多的政策从紧，让遭遇融资困境的众多房地产企业，和一直觊觎中国地产市场但苦于受限的外资私募股权基金一拍即合，一边在等钱救急，一边在逢低抄底。如果说前期热钱呆在银行里面的话，由于负利息，热钱只是在躲避风险，但是，热钱最看重的房地产领域，房地产领域高度资本密集的特点，也是他们追逐的最佳产业。

但是，热钱流入的途径已经发生了变化，现在热钱更愿意进入房地产开发环节，有以前的炒房转变到现在炒开发商了，一些热钱看中了目前国内房企的资金链的短缺，银行贷款受阻，进入高利贷环节。热钱的这一变形，要求政策要转换，从控制银行贷款到遏制热钱流入开发环节。我们可以设想一下，如果热钱通过变形进入了开发领域，也就意味着房企仅仅依赖银行贷款很可能发生改变，房企通过今年的政策也意识到了单纯依靠银行贷款融资的风险太大，到时候管理层再通过银行信贷收放来调控房地产市场的难度势必加大，而外资对于中国楼市的趋势掌握会更多一点。

这种担忧并非多余的，而是实在的，我们的股市就出现了这种困境。相信好多人还在相信中国股市还是一个政策市，但是，我们仔细考察，就会发现，这种性质已经有了很大的转变。现在国际资本大鳄利用石油价格通过中石油已经在很大程度左右了股市，管理层出现了黔驴技穷的局面，救市是心有余而力不足。国际资本大鳄利用石油挟持股指的思路：油价创新高的前提下，我国可能两种对付策略。其一，提高国内油价，对石化双雄是利好，但对于其他个股是利空，因为通胀、加息的问题随之而来，这样的话，股指还是受到压力；其二，如果采取不提高国内油价，那么，石化双雄一直在打压股指（权重太大了，约占25%），盘面更难引发反弹。在石油上涨的情况下，股指就很难有一番大作为。这就是股市目前管理层很难大有作为的原因。不仅仅在逻辑上是这样的，而且在事实上也是这样的，中石油从上市以来，大盘就开始了跌眼镜的大跌，中石油跌了60%以上，大盘也跌了58%，也就是说，外资利用石油和美元挟持我们的指标股，管理层想管但力不从心了。

我们担心的是，楼市也出现这种情况，准备金率的提高、贷款收紧虽然在银行树立了一道堵截热钱的大坝，但也让我们的房企资金面空前紧张，不得不另谋出路，为热钱变形进入房地产开发环节提供了契机，一旦这个比例占开发资金的比重很大，管理层再通过银行信贷收放来调控房地产市场的难度势必加大。所以，当务之急是给开发商更多的融资途径，但要坚决遏制热钱进入开发领域。一旦热钱占领了地产开放领域的相当份额，热钱在当他们想真正撤出时，对于中国经济无疑是危害重重。

开发商可以在困难时增加财务成本，不惜代价借高额利率的贷款，但到头来吃亏的还是购房者，成本上去了，羊毛出在羊身上。我国的情况不能因为有美国的次贷危机而一朝怕蛇咬，十年怕井绳。次贷危机不会在我国发生，这是因为为美国把住房贷款扩大化，把失业的人，银行信誉低下的人群拉了进来，而且搞成了证券化。对于审批权下放省级政府来说，目前无疑对于开发商是好事，肯定会放松，但是对于长期来说热钱绑架了中国国有商业银行，你银行只有存款，减少了贷款，更影响了银行的收益。

实际上，从今年年初以来，我国的一些产业开始冷清、房地产成交量巨滑、股市大跌，不少人就开始质疑从紧的货币政策是否矫枉过正了，虽然说从紧的货币政策还是很有必要，遏制通胀和热钱，但遏制热钱还是要讲究策略，而且，还要考虑给配套政策，比如说一些很好的融资渠道，从近的政策是遏制热钱的流入的，而不是让企业资金面断裂的。

当前面临的经济问题还是比较复杂，混杂在一起。通胀、升值、流动性过剩、以及从紧的货币政策给各个行业的产业造成的资金面的压力，无疑会很难在短时间内解决。不过，从紧的货币政策实施这么久以来，虽然取得了一些效果，但又有矫枉过正的嫌疑。因为从近期看到的股市暴挫、楼市低迷、出口困难和一些产业的企业面临的资金面断裂的风险的现状来看，是造成了一些背离政策初衷的后果，

适当放松从紧货币政策，让银行有自己的自主权，放宽银贷，让更多的企业资金链不至于过紧，这有利于保持企业，特别是房地产企业的经营活力。企业有了活力，也同时拉动了内需，使得中国经济保持持续增长。